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Megatrend Urbanisierung


Der Text dieses Artikels wurdem dem TAI Newsletter, Ausgabe 4, entnommen und um einige Bilder ergänzt.

Der Originalartikel in englischer Sprache entstammt dem Buch "Redefining Business in the New Africa".

Bevölkerungswachstum und Verstädterung eröffnen Geschäftspotenziale

Urbanisierung ist einer der großen Megatrends in der Welt von heute und von morgen. Millionen von Menschen verlassen den ländlichen Raum und wandern in die Städte, weil sie sich dort bessere Lebensbedingungen erhoffen. Während die Verstädterungsquote in der westlichen Welt und Lateinamerika bereits sehr hohe Werte erreicht hat, besteht in einigen Teilen Asiens und den meisten Ländern Afrikas ein erheblicher Nachholbedarf.

Nur etwa 40 % der Population in Afrika lebt in Städten. In Lateinamerika konnte eine ähnliche Relation 1950 beobachtet werden. Afrika liegt also 60 Jahre zurück. In Lateinamerika wird die Verstädterungsquote innerhalb der nächsten Dekade auf über 80 % klettern. Es ist zu erwarten, dass Afrika in den nächsten Jahrzehnten eine ähnliche Entwicklung nehmen wird. Afrikanischen Städten steht deshalb ein beispielloses Wachstum ins Haus – nicht nur wegen der Urbanisierung, sondern auch wegen des allgemeinen starken Bevölkerungswachstums.

Die demografische Situation gibt die Richtung vor. Die Bevölkerungsstruktur der meisten afrikanischen Länder gleicht einer echten Pyramide mit einer sehr breiten Basis und einer schmalen Spitze, während das Bild in den westlichen Ländern mit einer überalternden Bevölkerung längst demjenigen einer Urne entspricht. Nach einer Untersuchung von UN-HABITAT wird die Stadtbevölkerung in Afrika bis 2050 schneller wachsen als in jeder anderen Region der Welt. Von 2000 bis 2030 wird sich die Anzahl der städtischen Bewohner von 294 Millionen auf 742 Millionen mehr als verdoppeln.

Die drei größten Metropolen in Afrika sind Kairo (Ägypten), Lagos (Nigeria) und Kinshasa (Demokratische Republik Kongo). Kairo und Lagos gehören bereits zu den so genannten Megacities mit mehr als 10 Millionen Einwohnern. Ungefähr in zehn Jahren werden Lagos und Kinshasa Kairo überholt haben. Die folgende Grafik zeigt die größten und am schnellsten wachsenden Städte in Afrika.


Bauboom in Lagos, Nigeria


Quelle: Trans Africa Invest, auf der Basis von Daten von Citymayors (In anderen Quellen wird Johannesburg als eine der größten Städte Afrikas aufgeführt, weil die Bevölkerung von East Rand dort mit berücksichtigt wird.)

Ein weiterer Faktor, der die Urbanisierung beeinflusst, ist die Bevölkerungsdichte eines Landes. Das kleine Land Ruanda beispielsweise hat die Fähigkeit, seine eigenen Bürger mit lokalen Agrarprodukten zu ernähren, bereits verloren. Zu viele Menschen leben zu dicht beieinander, was zu sehr kleinen landwirtschaftlichen Parzellen pro Familie führt. In Ruanda werden die fruchtbaren Böden bereits zu fast 100 Prozent genutzt. Eine weitere Expansion ist kaum möglich. Als Folge dieser unerfreulichen Situation sind viele junge Menschen dazu gezwungen, die Farmen ihrer Eltern zu verlassen und in den Städten nach Arbeit zu suchen, entweder in einem festen Job oder wahrscheinlicher in der informellen Wirtschaft.


Blick über Kampala, Hauptstadt von Uganda

Uganda ist ein gutes Beispiel für die extreme Dynamik künftigen Städtewachstums. Das ostafrikanische Land hat eine der jüngsten Bevölkerungen weltweit. Bezüglich Fruchtbarkeit (6,73 Kinder pro Frau) und Geburtenrate (47,55 Geburten pro 1000 Einwohner) rangiert Uganda auf dem zweiten Platz. Das Median Age liegt bei 15, das bedeutet, dass die Hälfte der Ugander jünger ist als 15 Jahre. Diese junge Bevölkerung wird schon bald ihr produktives Alter erreichen. Von dieser „demografischen Dividende“ werden viele Wirtschaftssektoren profitieren.

Auf der anderen Seite stellt die Bevölkerungsexplosion auch eine riesige Herausforderung dar. Viele neue Arbeitsplätze werden nachgefragt, es muss zusätzlicher Wohnraum geschaffen und mehr Nahrungsmittel produziert werden. Volkswirtschaftlich gesehen nimmt der Lebensstandard nur dann zu, wenn das Wirtschaftswachstum dauerhaft größer ist als der Bevölkerungszuwachs.

Im Jahr 2008 lebten gerade einmal 13 Prozent der Ugander in Städten. Innerhalb der nächsten 20 Jahre soll die Urbanisierungsquote auf deutlich über 20 Prozent ansteigen. Das führt definitiv zu einem rapiden Wachstum der Hauptstadt Kampala, die auch das Wirtschafts- und Finanzzentrum Ugandas bildet.

Das schnelle Wachstum afrikanischer Städte führt auf der einen Seite zu großen Problemen und eröffnet auf der anderen Seite außergewöhnliche Investmentmöglichkeiten. Die Herausforderungen sind klar: Sie reichen von großen Lücken in der Infrastruktur und fehlenden Kapazitäten bei der Energieerzeugung, Wasserversorgung und Nahrungsmittelproduktion bis hin zu chaotischen Verkehrsverhältnissen und zum Verlust von Agrarflächen, ganz zu schweigen von den Gesundheitsproblemen infolge von Luftverschmutzung, Mangel an sanitären Anlagen, sowie fehlenden, kaputten oder unterdimensionierten Entsorgungssystemen.

Vorausschauende Unternehmer, die Probleme als Möglichkeiten verstehen, finden eine große Bandbreite viel versprechender Geschäftskonzepte vor, wenn sie sich kreativ mit den genannten Herausforderungen in der Stadtentwicklung auseinandersetzen. Intelligente Methoden der Stadtplanung, kosteneffiziente Wasseraufbereitungsanlagen und Kraftwerke zur dezentralen Energieerzeugung gehören zu dieser Kategorie von Opportunitäten.

Steigende Landpreise

Ein Blick in die Geschichte der Industriegesellschaften offenbart weitere, historisch überlieferte Geschäftsmöglichkeiten. Die urbane Expansion in westlichen Ländern lief nach bestimmten Mustern ab, die in Afrika wiederholt werden dürften. So sind die Bodenpreise in Stadtnähe massiv gestiegen, als sich die Städte infolge des Bevölkerungswachstums und der Landflucht stark ausdehnten. Viele Bauern in Europa wurden zu Millionären, nur weil ihr Ackerland zu Bauland wurde.

Aus Investorensicht gibt es hervorragende Geschäftsmöglichkeiten in Verbindung mit dem Megatrend der Urbanisierung in Afrika. In den meisten größeren afrikanischen Städten gibt es eine massive Unterversorgung an Wohnraum. Die riesige Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nimmt immer noch weiter zu, was zu zahlreichen Geschäftschancen für Immobilienentwickler, Fertighausproduzenten und Bauunternehmen führt – besonders dann, wenn es ihnen gelingt, gute Qualität zu günstigen Preisen anzubieten. Denn die mangelnde Kaufkraft infolge geringer Haushaltseinkommen in Afrika, in Verbindung mit gerade erst entstehenden Hypothekenmärkten, lässt die Immobilienfinanzierung zu einem der größten Engpassfaktoren werden.

Die Marktverhältnisse im Immobiliengeschäft in Afrika sind anders als bei uns im Westen. Während wir in Europa und vor allem in den USA einen Käufermarkt haben, ist es in Afrika (außerhalb von Südafrika) vielfach umgekehrt. Mieter in Städten in Nigeria, Kamerun und anderen Ländern müssen bis zu 24 Monatsmieten im Voraus bezahlen. Wenn diese zwei Jahre verstrichen sind, sind die nächsten 24 Monatsmieten fällig – wiederum bar im Voraus zu entrichten. Dies gilt auch für Mietobjekte, die sich noch im Bau befinden.

Doch es ist nicht so einfach, diese Geschäftschancen zu realisieren. Es kann schwierig, kostspielig und zeitaufwändig sein, die nötigen Lizenzen zu bekommen. Es ist allgemein bekannt, dass Korruption existiert. (Diese ist allerdings auch in westlichen Ländern weit verbreitet, gerade auch im Baugewerbe.) Der Erwerb und die Sicherung von Eigentumsrechten an Grund und Boden können ebenfalls schwierig sein, je nachdem, mit welchem Rechtssystem man es zu tun hat, und wie die Gesetze in der Praxis angewendet werden – oder auch nicht. In Ländern, wo es kein Privateigentum an Grund und Boden gibt, kann man Grundstücke für 25, 49 oder sogar 99 Jahre pachten. In vielen Staaten ist Pacht die einzige Möglichkeit, Agrarland zu erwerben. Die Pachtraten können sehr niedrig sein und für eine lange Zeit im Voraus festgelegt werden.

Investoren, die herausfinden wollen, welche Städte beziehungsweise Gebiete die besten Entwicklungsperspektiven und größten Preissteigerungspotenziale aufweisen, müssen eine Anzahl von Parametern berücksichtigen. Der allerwichtigste Faktor ist der Standort. Das gilt sowohl für die Wahl der richtigen Stadt, als auch für die Entscheidung für den richtigen Stadtteil. Wer außerhalb der Städte nach günstigem Grund und Boden Ausschau hält, sollte nur dort kaufen, wo die Chancen für eine günstige zukünftige Entwicklung groß sind.

Eine gute Methode, um strategisch günstige Standorte zu lokalisieren, ist die Analyse der zukünftigen Entwicklungskorridore. Die Afrikanische Union hat 12 internationale Schlüsselverbindungsstrecken identifiziert. Entlang dieser räumlichen Entwicklungslinien sollten sich Investitionen auf längere Sicht auszahlen. Lkw-Fahrer müssen essen und schlafen; Berufspendler besuchen Einkaufszentren; Minibusse werden an vielen Stellen entlang der Straßen halten. Diese stark frequentierten Plätze sind gute Standorte zum Verkauf von Produkten und Dienstleistungen.

Wichtige Entwicklungskorridore in Afrika (Auswahl):

• Mombasa – Nairobi – Kampala – Entebbe
• Harare – Lusaka – Ndola – Lubumbashi
• Harare – Mutare – Beira
• Johannesburg – Gaborone – Francistown – Bulawayo– Gweru – Kadoma – Harare
• Johannesburg/Pretoria – Nelspruit – Maputo
• Johannesburg – Durban
• Lagos – Cotonou – Lome – Accra – Takoradi – Abidjan
• Luanda – Kinshasa/Brazzaville – Libreville – Douala
• Douala – Yaounde – Bangui – Ndjamena

Die simbabwische Hauptstadt Harare liegt im Schnittpunkt mehrerer Entwicklungskorridore

Darüber hinaus bieten die Überlandstrecken Potenziale für Transportsysteme, Logistikdienstleistungen, Straßenbau und Grenzabfertigungsstellen. Außerdem werden Hotels und Gaststätten, Immobilienprojekte, Plantagen und Anlagen zur Lebensmittelverarbeitung von Standorten entlang der Fernverkehrslinien profitieren.